SNS Analys 81. Konkurrens och prisbildning på den svenska bostadsmarknaden

Mats A. Bergman Sten Nyberg

SNS Analys 2021.11.30
SNS Analys 81. Konkurrens och prisbildning på den svenska bostadsmarknaden 428,2 KB PDF

I en ny SNS-rapport beskriver nationalekonomerna Mats Bergman och Sten Nyberg den snabba ökningen av bostadspriser i Sverige sedan 1990-talet som avvikande, både jämfört med närliggande länder och jämfört med tidigare decennier. Stigande markpriser bidrar, men i mindre utsträckning än i många andra länder. Däremot förefaller byggmaterialpriserna öka ovanligt snabbt i Sverige.

Markpriserna har stigit mycket, särskilt för bostadsrätter

Forskarna visar i rapporten hur markpriser och byggkostnader påverkar bostadspriserna. På lång sikt styrs bostadsutbudet av tillgången på mark och hur mycket sådan som har detaljplanerats av kommunerna. Markpriset varierar beroende på läget och vilken typ av bostäder som ska byggas. För bostadsrätter har priset på mark i storstadsområdena stigit med 479 procent sedan 1990-talet och för hyresrätter i samma områden har priserna stigit med 129 procent. Men markpriserna kan bara förklara i genomsnitt en tredjedel av kostnadsökningarna, hävdar forskarna.

»Man ska dock komma ihåg att markpriser och byggkostnader samspelar för att driva upp bostadspriserna. Om mark är dyrt är det rationellt att använda mindre mark och mer av andra insatsvaror i bostadsproduktionen till exempel genom att bygga högre eller mer exklusivt«, säger Sten Nyberg, professor i nationalekonomi vid Stockholms universitet.

Höga materialkostnader driver upp byggkostnaderna

Byggkostnaderna har från mitten av 1990-talet också stigit mycket i Sverige, och klart mer än i de andra nordiska länderna eller i Österrike och Tyskland. Enligt statistiken som presenteras i rapporten ökade priset på vissa byggvaror mycket mer än motsvarande råvarupriser. Till exempel ökade priset på armeringsjärn med närmare 400 procent mellan 1995 och 2019 trots att stålpriset bara ökade med 60 procent. Likaså ökade priset på kablar och ledningar med 650 procent trots att priset på koppar bara gick upp med 170 procent. Ökningarna för byggvaror framstår som mycket stora. Det kan bero på att statistiken missar effekten av de i Sverige stora inköpsrabatterna, upp till 80 procent, som ges till professionella köpare.

»Vi skulle behöva ha större insyn i rabattsystemen för att förstå varför sifforna ser ut som de gör«, säger Mats Bergman, professor i nationalekonomi vid Södertörns högskola, som också tror att så pass extrema rabatter kan skada konkurrensen.

Presumtionshyra ger låga incitament att bygga billigt

Ytterligare ett problem som forskarna lyfter fram är möjligheten att frångå hyressättningsprincipen för nybyggda hyresrätter som infördes 2006. Undantaget, så kallad presumtionshyra, var tänkt att säkerställa en rimlig avkastning på bostadsinvesteringar med utgångspunkt från produktionskostnaderna i stället för en bruksvärdesjämförelse. Men enligt författarna innebär denna möjlighet att fastighetsägaren har låga incitament att bygga billigt, vilket i sin tur kan driva upp priserna.

 

Rapporten ges ut inom SNS forskningsprojekt Hållbar samhällsbyggnad.